熊本市アークホーム住宅相談ブログ

上記の広告は１ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書く事で広告が消せます。

Ｑ　35年間すんだ家を売却しようと思ったT さん。なんと、10年前に完済したはずの住宅ローンの担保が登記事項証明書に残ったままになっていた。どうして？どうすればいいの？

Ａ　たまにこのような方がいらっしゃいますよ。
住宅ローンを完済しても、法務局に抵当権担保の抹消手続をしていないと登記簿に残ったままになります。
でもご心配いりません。まず、住宅ローンを融資した金融機関より抵当権抹消する書類を請求して下さい。無料でもらえます。それと本人さん（委任状があれば代理でも可）が管轄の法務局に出向いて、手続きをすませると司法書士に頼まなくても、土地1件、建物1件、印紙代2,000円でできるのです。書類作成については、法務局に相談すると記入のしかたを親切に教えてくれますので、一般の方も自分でできますから心配いりません。でも平日になかなか時間がとれない方は、当社より良心的な料金でやって下さる司法書士を下記でご紹介します。

これで解決！

Ｑ　給料が減り、教育費の負担もふえ住宅ローンの支払いができなくなったのでマンションを売却したいＮさん。住宅ローン残高は2,000万円。売却可能な価格はよくて1,500万円、｢住宅ローンのために破産や競売になるのはさけたいので、任意売却の手続きを依頼してどうにかする予定なんです。｣でも赤字になる500万円で、毎年払っている所得税をどうにかできないんでしようか？

Ａ　とても切実な疑問ですよね。どうにかできないのかと思うようなことは世の中にほんとよくあります。でもＮさんみたいに所得税に気づかれる方は、ほんとまれな方だと思います。おそらくほとんどの方は、そのまま知らずに何もされてないと思います。質問の答えですが、実はあるんです。それは居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例という、とてもなが〜くて、むずかしそうな名前の特例なんです。もっとかんたんな名前はなかったんでしょうかね・・・。Ｎさんの場合、住宅ローンの借入金残高から売却価格を差しひいた500万円を限度として年収から控除できるんです。

たとえばＮさんの年間給与所得から損失の金額500万円を差し引き0円以下であれば、所得税額ゼロとなり、源泉徴収税額（源泉徴収票記載）の金額が還付されますよ。年収、損失の金額によって1回で全額控除できなかった方は、3年間繰越控除ができるみたいですよ。この特例は、気づかない方が多いので、ぜひ確定申告をすることをお勧めします。年末に勤務先からもらう源泉徴収票をじっくりみてると、かなり税金がもどってくるような気がしてきますから。

でも、この特例は平成21年12月31日までの間に売却し、所有期間5年を超える自分の住まいの不動産に限られますのでご注意ください。税金は、自分の都合のいい方に勘違いされる方も多いみたいですし他にも適用の要件がありますので、気をつけた方がいいですね。

これで解決！

Ｑ　定年退職後、田舎で暮らすことになったので、自宅の戸建を売却することになったMさん。自宅の前が私道で、売却する時は、道路の持分が必要と言われ、調べてみたらMさんは道路の持分がないことがわかった。困った、どうすれば？

Ａ　Mさんのようなケースでは、だいたい15年以上前に購入した方は調べてみた方がいいですよ。ずいぶん以前は宅地を開発して作った道路の私道の持分を、購入者に譲渡せずに販売業者の名義のままにしているケースがあります。

このような場合、自分で居住している時は気づかずに、いざ売却しようとした時に、私道の道路の持分がないと購入者が住宅ローンがくめずに（今は持分がないと銀行が融資しません）　売れなくなるのです。
まず大事なことは、売却する前に宅地を販売した業者又は道路の持分がある所有者（管轄の法務局で調べます）に相談して持分を一部譲渡してもらうことです。その際に譲渡金が必要になりますし（地域の相場による）持分の割合は、10分の1でも100分の1でも権利にはまったく影響しませんので、持分がありさえすれば大丈夫ですよ！

これで解決！

Ｑ　ご主人と離婚することになられたＦさん（奥さん）。Ｆさん（女性）からのご相談。ご主人と離婚することになり子供と一緒にマイホームを離れて暮らすことになった。そこでふと不安になったのが住宅ローン。Ｆさんはマイホーム購入時にご主人と収入合算をして住宅ローンをくみ、連帯債務者になっていた。ご主人ひとりの収入だけでは、とうてい払ってはいけない。Ｆさんも払いたくないと思っているので売却することにした。｢でも、住宅ローンの残金より500万〜600万程安くしないと売れそうにないけど、売却できるんでしょうか？｣

Ａ　最近はＦさんみたいに夫婦で収入合算をして住宅ローンをくんでいる方も増えています。

収入合算の場合、通常奥さんが連帯債務者か連帯保証人になっているため、もし万一離婚しても、元ご主人が住宅ローンの支払いができなくなった時に全額奥さんが支払いを弁済しなければなりません。連帯とは、ことのほか重要なんです。そこで質問の件ですが、住宅ローンは全額弁済しないと売却することはできないため、ご本人様の代理人として売却できるよう、住宅金融支援機構（住宅金融公庫）、銀行等と交渉すること、これが任意売却の交渉です。離婚された後、奥さんが知らないうちに元ご主人が住宅ローンを滞納しているケースもたまにあります。 離婚される際、売却されない時は充分話し合いをして、後で後悔されないように色んなケースを想定してた方がいいですよ。

これで解決！

今日の朝刊は「日銀政策金利0.2％引き下げ、0.1％台に」が大見出し。
さっそく、普通預金の金利も「すずめの涙」というよりも「すずめの雛の涙」的な数値に。
近いうちに住宅ローンも金利も下がってくるはずだが、さて買い時は？？

昨日、とある方から東京の事情をお聞きしたが、マンション分譲会社の完成在庫を
買い取って、販売する会社自体も倒産しているところがあるらしい。

それだけマンションは売れないということ。
マンション建設は基本的に建設途中で止められないので、在庫はますます増えるだろう。

本当に買いたい人は、金利も下がってきているので、在庫処分にうまく乗っかればよい
買い物も。

希望地域を辛抱強くリサーチして、あわてず検討すること。